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Web相談事例04 離婚前に購入した持ち家が今もあるのですが、新たにマイホームを購入するにはどうしたらいいですか?

Q.

離婚前に購入した持ち家があります。
離婚前の話し合いで、養育費の代わりに子供が高校卒業するまで、家のローンは私が払う形で元嫁と子供2人が持ち家に住む事ととなりました。
子供は現在、20才と16才(高校1年生)がおります。
私は、昨年再婚しましたが、元嫁は再婚はしていない状態です。
離婚して11年となりますが、私も新しい生活で新居購入予定が話しとして上がって来ました。
現在の住宅ローンが残っている状態では新たにローンを組むのは難しいと聞きます。何か良い方法はありませんでしょうか?
元嫁はパート勤務で、非正規社員と思います。
家の権利は、私が9割、元嫁が1割でローンを組んだ状態となります。残債は、現在750万程です。
元嫁側としては、持ち家に住み続けたいと言う思いが強いようです。
よろしくお願い致します。

A. 回答者:ファイナンシャルプランナー 中野良唯

はじめましてファイナンシャルプランナーの中野です。
ご相談の件、お答えさえていただきます。

住宅ローンでは以下の基本的なルールがあります。

【住宅ローンの基本ルール】

・原則、住宅ローンは一世帯にひとつ。(自分が住むための住宅へのローンだから)
・例外的に、複数の住宅ローンを借りることは可能。
(ただし、既存の返済額も合算して、年収に対する返済比率を計算し借入可能額が算出されます。)

そこで今回のお悩みを解決するための案を以下のように考えてみました。

【解決案 1】現在の住宅ローンを一括繰上返済

現在の住宅ローン残債を一括して繰上返済することで、新たな住宅ローンを借りることへの支障が無くなります。
ただし、ご相談いただいたということは、それ以外での方法を模索されていることと思いますので、以下に続けます。

【解決案 2】現在の住宅ローンを借り換える

現在借りている住宅ローンを不動産担保ローンなどに借り換えて住宅ローン以外のローンに切替えます。
そうすることで自己居住のための住宅ローンではなくなるので、新たに住宅ローンが組めるようになります。ただし、新しい住宅ローンの借入可能額には影響します。

【解決案 3】今の住宅ローンを残したまま新しい住宅ローンを借りる

金融機関によっては、セカンドハウスローンや親族居住用住宅ローンなどもありますので、要件に当てはまれば重複して住宅ローンを借りれる可能性はあります。

【解決案 4】住宅の売却を前提とする

売却を前提とすると、新たな住宅ローンを組むにあたり、現在の住宅ローンがあっても不問とする金融機関もあります。ただし、今回は前妻の方が継続して住まわれるご意向ですので、難しいかもしれませんね。

【解決案 5】現在の奥さまが住宅ローンを借りる

もし現在の奥さまに収入がある場合には、新たな住宅購入においては奥さまが住宅ローンを借りるという手段もあるかと思います。収入が少なく借入額が足りない場合、ご相談者ご本人が収入合算者となることで借入額も増やせる可能性があります。

このように解決案を出しましたが、いずれも金融機関の審査基準は様々で、少し条件が違うだけで判断が異なります。
さらに本格的に計画を進める際には、具体的に個別相談されることをおすすめいたします。
また、今の住宅ローンを借りている金融機関にも相談してみることも重要かと思います。

最後に、前妻との住宅の名義については、いずれは解決しなければいけない問題であり、放置しておくと将来的に大きな問題となる可能性もあります。
例えば今後、相続の際などにも問題に発展しかねませんので、なるべく早い時期に問題点をしっかり整理して、将来的な方向性や対策を決めておかれることをおすすめいたします。

どうぞご参考になさって下さい。
現在のご家庭でも益々幸せに暮らしていけることを祈っております。