「住宅予算・住宅ローンの適正金額」について
住宅購入検討の多くの方が悩まれ、相談件数も最も多い内容です。
多い相談ではありますが、簡単には答えが出せません。

なぜ？
と思われるかもしれません。

その理由を一言でいうと、
「収入や家族構成・年齢が同じでも、各家庭の支出や価値観が全く違う」からです。

「自分たちにあった予算を知りたい」
とお考えの方は、必ずライフプランニング個別相談を受けてください。
そうしないと正確な予算の把握はできません。

とはいえ、「なんとなくでも知りたい」とお考えかと思いますので、
予算を検討するためのヒントをご紹介いたします。

住宅購入予算を判断する２つの基準

住宅購入予算を考える際にふたつの基準があります。

１つ目は「借入能力」＝いくらのローンが借りられるのか
２つ目は「返済能力」＝いくらのローン返済ができるか

このふたつを考えることにより、住宅購入予算が少し見えてきます。

いくら借りられる？「借入能力」

まず「借入能力（いくら借りられる）」についてこれは年収に対して

「いくら借りられるか？」という基準です。

金融機関により基準は様々ですが、フラット35の基準をご紹介しておきます。

この基準を「返済負担率」と呼びます。

返済負担率とは、年収に対していくらの返済かという基準です。
（ここでいう年収は総支給額です）

フラット35の返済負担率
年収400万未満・・・30％
年収400万以上・・・35%

例えば

年収400万円で毎月返済10万円の場合

10万円×12か月＝120万円

年間返済額120万円÷年収400万円　＝　30％

→　借入可能となります。

 

では同じく

年収400万円で毎月返済15万円となると・・

15万円×12か月＝180万円

年間返済額180万円÷年収400万円　＝　45%

→　借入不可となります。

ここで重要なポイントがあります。

「返済比率には住宅ローン以外の返済も含める」ということです。

「毎月返済5万円の車のローンがあります」となれば、

先ほどの返済比率の計算に加算しないといけません。

年収400万円の場合
住宅ローン毎月10万円のみ　　　　　　　　　→　返済比率30％
住宅ローン毎月10万円＋車ローン毎月5万円　→　返済比率45%

車のローンがある場合は、返済比率に収めるため住宅ローンの金額を減らさないといけません。

他にも教育ローン、カードローン・フリーローンなどある人は特にご注意ください。

このように年収・年齢が同じ場合でも、借入可能額が変わります。

これは、一言で住宅予算を答えられない理由の一つです。

試算はこちらでできますので、一度お試しください。
フラット35　年収から借入可能額を計算

いくら返せる？「返済能力」

続いて「返済能力（いくら返せる）」についての話です。

ここの話はとても難しいです。

人によって試算結果が違いすぎます。

年収・年齢・家族構成が同じであっても

毎月の食費が5万円の人もいれば、10万円の人もいます。

車を持っている人、持っていない人。

お子さんを私学に入れたい人、公立に入れたい人。

ご家庭ごとにすべて異なります。

ですがあえて目安を申し上げます。

一般的によくある基準は、
「理想の返済額は手取りの20％以内」と言われます。

金融機関の基準と比較するとかなり厳しい基準です。

金融機関の基準と比較するとこうなります。

年収400万円の場合
金融機関基準の年収30％　→　年間返済120万円
手取り年収の20％　　　　→　年間返済62万円
（年収400万円の手取りは310万円くらいです）

金融機関基準と比べ、半分くらいになってしまいました。

なぜここまで違うか？

「一般論としての答え」というのが最大の理由でしょうか。

将来的な支出の上昇（教育費や住宅メンテナンス・生活費など）、収入の推移がよくわからない（転職や退職の可能性など）、老後資金の準備など、不確定要素が多くなると、やはり数字は余裕を見ないといけなくなります。

その結果、金融機関基準との差が大きくなるということです。

ご相談者のケースでシミュレーション

では実際に、今回のご相談者であるご夫婦お二人をモデルに、年収700万円と年収350万円の共働き世帯で金融機関における「借入可能額」と「理想の返済額」をそれぞれの基準に当てはめた試算をしてみましょう。

（いずれも金利1.3%35年返済とします）

まずは
フラット35の基準の借入可能額
（年収700万円＋年収350万円）×35％　＝　年間返済額367.5万円

この場、計算上の借入可能額は　1億321万円となります。
（ただし、フラット35は8,000万円が融資額上限）

次に
手取りの20％基準の返済可能額の場合はどうでしょう

まず年収を手取りに置き換えます
年収700万円の手取り524万円
年収350万円の手取り274万円
手取り合計798万円

798万円×20％　＝　年間返済額159.6万円

この場合の借入額は4,485万円となります。

まとめますと
借入可能額からの借入上限額は　1億321万円
理想返済額からの借入上限額は　 4,485万円
となります。

試算の意味をなさないくらい大きな差になってしまいました。
残念ながら「一般論の限界」といったところです。

まとめ

というわけで、
理想的な返済額・借入額を算出することは簡単ではありません。
各家庭の事情や価値観が大きく影響を及ぼします。

家にあまりお金をかけたくない人もいれば、
家にはこだわりがたくさんあって、理想の家に住むことが人生の目標になっている人もおられます。

大切な事は、
「試算は個別事情を加味した根拠のある数字で実施する」
「自分たちにとって理想（好きな事・叶えたい事）はなに？」
という
理屈（数字）と感情（満足感・好み）のバランスが取れたマイホーム計画が大切ではないでしょうか？

マイホーム計画に限らず、人生においても
「お金に困らないこと」と「夢や理想を叶える」を両立したいところです。

理想を追い求めすぎるとお金が無くなる危険性があり、資金に余裕を見すぎるとつまらない人生になるかも知れません。

そうならないためにライフプランニングを実施し「客観的に自分を見つめ直し、家族のためにどう人生を過ごすか」ということを考えてみてはいかがでしょうか？

是非この機会に、ライフプラン相談を受けられることをおすすめいたします。